Profesor Arhitektonsko-građevinsko-geodetskog fakulteta u Banjaluci Ognjen Šukalo uputio je otvoreno pismo povodom regulacionih planova u centru grada.

Njegovo otvoreno pismo prenosimo u cjelosti:

“Ovih dana, usvajaju se dva važna dokumenta, koji će odrediti izgled, ambijent i funkcionalnost centra Banje Luke. Tom prilikom, vrijedi podsjetiti se kako izgledaju procesi i logika koji nam definišu životni prostor – uz dodatak nekoliko konkretnijih primjedbi.

1

Redovne procedure uključivanja javnosti su uglavnom potrošene. Ovako to ide: Prolazeći kroz pojedinačne „skandale“ oko regulacionih planova, uprava nauči da se nosi s time, utvrdi da je ukupna šteta za njih mala, te da propisani formati javnog uvida maksimalno ograničavaju uzorak populacije koja je uopšte u stanju da se angažuje. Zato se formalizam javnih uvida, prezentacija i rasprava nastavlja, uvijek sa ciljem da zamagli suštinske procese.

2

Formalni okvir kojim trenutno raspolažemo – zakoni, pravilnici, planski dokumenti, uspostavljene procedure – u potpunosti su neadekvatni za artikulisanje odnosa između javnog interesa i investicionog građevinskog kapitala.

Ta neadekvatnost i nepotpunost opstaje upravo zato što ide u korist građevinskog kapitala, a na štetu javnog interesa. Jedini koji bi mogli da iniciraju izmjenu ovakvog stanja stvari jesu organi uprave: gradska izvršna administracija, gradska skupština, ministarstva, Zavod itd. Ipak, građevinski kapital ostvaruje dominirajući uticaj na ove institucije i parametri igre ostaju isti. Parametri igre su svima već dobro poznati, tehnike se usavršavaju, a sve rjeđe se u planiranju i projektovanju mogu očekivati potezi koji bili zakonski nedozvoljeni.

Ipak, u procesima vezanim za izvođenje, situacija može biti nešto drugačija, što bi trebalo imati na umu i u samom planiranju.

3

Jedan od osnovnih parametara je maksimalni zakonom dozvoljeni koeficijent izgrađenosti. On trenutno iznosti 4.2 i znači da na parceli od, recimo, 1000m2 možete izgraditi 4200m2 bruto nadzemnih građevinsih kvadrata. To možete postići ako gradite nisko i široko ili visoko i usko (ili negdje između te dvije krajnosti).

U Banjoj Luci se posljednjih godina uspostavlja praksa po kojoj skoro ništa ne može ograničiti „pravo“ građevinskog kapitala da ostvari upravo maksimalan koeficijent. Iz ugla zaštite graditeljskog nasljeđa, jedino potencijalno rušenje zaštićenih objekata bi to spriječilo. Sva ostala ugrožavanja ambijenta, sagledivosti, pa čak i dugotrajne stabilnosti tih starih građevina obično se zanemaruju. Naravno, čak i sam institut stavljanja pod zaštitu (ili ukidanja zaštite) može biti uključen u igru.

Nedavno smo, na konkretnom primjeru, svjedočili kako zaista funkcioniše ta „obaveza“ da se investitoru pruži maksimum. Naime, prve verzije regulacionog plana oko Trga Krajine, dale su i javnom investitoru (Poštama Republike Srpske) pravo da na svojoj parceli grade soliter visok 12 ili 15 spratova (oprostite ako se ne sjećam). Pošto je cijeli taj plan obilovao izuzetno velikim spratnostima, a već se osjećalo umjereno negodovanje, javnom investitoru su njegova „prava“ ekspresno spuštena na samo tri sprata – ne bi li se spustio pritisak sa preostalih privatnih solitera. Niko nije pružao uobičajena besmislena objašnjenja o tome kako je to „nečije vlasništvo“, kako „ne možete da ga ograničite“ i kako bi investitor mogao da „tuži Grad“. Očigledno, javno vlasništvo može biti podložno principima urabnističke regulacije, a privatno samo božanskom pravu da gradi koliko želi.

4

Ako govorimo o infrastrukturnim ograničenjima (prije svega o saobraćaju), obično smo na terenu vrlo otvorenih tumačenja, različitih „studija“ i slično. Očiglednost budućeg kolapsa kolskog saobraćaja do danas nije okrnjio ni 0.2 maksimalnog koeficijenta.

5

Treba biti jasan: pojedine zone Banje Luke definitivno mogu vrlo uspješno da podnesu 4.2, pogotovo ako su u širem planerskom zahvatu praćene nižim koeficijentima, a na konkretnoj lokaciji prostorima društvenog standarda, urbanom prirodom i odgovarajućom infrastrukturom.

Za neke druge zone, to nije optimalno, ali kapital često izgura svoje, postepeno transformiše gradove i svi naučimo da živimo sa tim. C’est la vie! Praktično gledano, javnom oku preostaje uglavnom da pazi da se maksimumi ne prekorače.

Konačno, pojedine zone, zbog svoje postojeće izgrađenosti, karaktera i značaja za identitet grada, takav koeficijent ni izbliza ne mogu da podnesu. Gradeći na njima u tom obimu, mi mijenjamo grad koji poznajemo za jedan sasvim novi, nepoznat. Rupa (toponim ostaje!) i prostor oko Trga Krajine predstavljaju takve slučajeve. Upoznajmo se s njima!

6 – Rupa

O ovom Regulacionom planu ne vrijedi trošiti mnogo riječi. Gradska administracija je ovdje konačno odlučila da raskine „društveni ugovor“, da ignoriše sve ono što zna da je javni interes i da se svrsta uz građevinski kapital. Ljetos, u isto vrijeme, dešavali su se pad važećeg RP na Ustavnom sudu i snažna reakcija javnosti na predložene izmjene na Rupi. Sve to moglo je da posluži preispitivanju cijelog procesa, novom početku, pametnijem pristupu. Gradska administracija je ipak odlučila da sve ignoriše i da servira isto. Sve iluzije su tu završene.

I u ovom slučaju, bili smo u prilici da svjedočimo fleksibilnosti javnog (i donekle crkvenog), uz mrtvu stražu na „pravima“ privatnog investitora. Podzemna javna parking garaža mogla je biti predmet pregovora; crkveni objekat više ne zaklanja trg, Hram i Banski

dvor (ali postaje mnogo veći, na obližnjoj lokaciji), dok u iste, neokrnjene, stambeno-poslovne gabarite gledamo još od ljetos.

Oprostimo se od ovog obuhvata, ali neka ostanu zapisane primjedbe: Izgrađenost je pretjerana, distance su suviše male, stanovanju tamo nije mjesto, maksimalno se opterećuje vrlo nejaka saobraćajna infrastruktura, kvari ambijent centra, pozicioniranje crkvenog objekta je i dalje vrlo upitno. Takođe, zbog važnosti lokacije, trebalo bi prvo usvojiti urbanistički plan.

7

Pređimo na Trg Krajine i njegovo okruženje.

Ako smo se u prethodnih nekoliko slučajeva (tzv. Bijeli dvor, kino Kozara, Rupa i sl.) bavili prostorima koji većinom imaju dovršenu izgradnju, formiranu fizionomiju, karakter i sistem funkcionisanja, odatle ka jugu i ka zapadu mi prelazimo u jedan nedovršen prostor vrlo velikog obima: nekadašnji peroni željezničke stanice („Stara autobuska“, tj. današnji parking), krug Pošte kojem je očigledno neophodna rekonstrukcija, zatim, na drugoj strani Palas, tzv. Ploča i, ako malo proširimo viziju, kompletna prirodna terasa lijeve obale Crkvene, do ušća. Ako tako sagledamo kontekst, postaje očigledno:

6.a –Regulacioni plan (kakvog inače poznajemo) potpuno je neadekvatno sredstvo za oblikovanje ovako važnog prostora. Važnost prethodnog donošenja urbanističkog plana postaje time značajnija, pogotovao ako shvatimo koja je najvažnije uloga jednog UP za Banju Luku: broj stanovnika ovdje ne raste, pa je daleko važnije kako ćemo, kroz planove, da zamislimo dovršavanje postojećih gradskih zona, nego kako ćemo artikulisati širenje grada.

6.b – Urbanistički plan takođe nije optimalno sredstvo za definisanje ove vizije. Nakon usvajanja UP (koji jeste neophodan), potreban je dodatni korak (ili nekoliko koraka) da bismo na pravi način formirali viziju ovog dijela centra.

6. v – Neka i ovo ostane zapisano: Koliko god je nužno da se usvoji Urbanistički plan, mora se reći da nas taj plan ipak neće osloboditi obaveze da se pozabavimo zloupotrebom maksimalnih koeficijenata izgrađenosti.

8

Koji je povod za donošenje regulacionog plana u zoni Trga Krajine? Navodno, vlasnik hotela „Palas“ voljan je da se pozabavi potpunom rekonstrukcijom nedovršenog dijela hotela, Rušio bi i pravio novo, spašavajući nas, eto, od pogleda na oronule betonske zidove. Budući da je to tako važno – priča ide dalje – potrebno je investitoru pružiti mnogo, čak i ako to znači pristajati na pritiske drugih, koji traže da se uključe u taj „obuhvat za odabrane“. I tako dalje.

Ovdje je, međutim, na snazi jedna pogrešna i vjerovatno manipulativna logika. Nedovršeni hotel jeste problem Trga Krajine, ali predložene forme i nivo izgrađenosti (na „Palasu“ i u cijeom obuhvatu“) nisu rješenje za taj osrednji problem, nego nešto sasvim novo: potencijalno novi i mnogo veći problem centra Banje Luke. Dakle, logika „mora ovakav obuhvat jer jedino tako može da se riješi Palas“ jesu tzv. mala vrata za nelegitimne

planerske intervencije daleko veće ozbiljnosti i sa daleko težim posljedicama od trpljenja jedne nedovršene četvorospratnice.

9

Vratimo se maksimalnom koeficijentu izgrađenosti i njegovoj neselektivnoj primjeni.

Ako biste u Banjoj Luci, u nekom pretežno izgrađenom i ujednačenom prostoru niske spratnosti (npr. u Gospodskoj ulici) odlučili da na jednoj maloj parceli izgradite objekat sa značajno većim koeficijentom izgrađenosti, dobili biste sigurno jedan kontrast, i vjerovatno nekoliko manjih konfliktnih odnosa, ali biste možda dobili i dinamičniju i, sve zajedno, bolju kompoziciju. (Jasna je aluzija na Čajavečev soliter na Kastlovom ćošku i neka, za sad, ostane tako.)

Ako biste pokušali tako velik koeficijent da primijenite na jako velikom slobodnom prostoru u centru Banje Luke, rezultati bi najvjerovatnije bili katastrofalni.

Time dolazimo i do osnovne i najznačajnije teze ovog teksta:

Koeficijent izgrađenosti koji vežemo uz kompletan centar Banje Luke, uz sav karakter grada i uz kompletnu njegovu saobraćajnu funkcionalnost – relativno je nizak. Nije mi poznato koliki je, ali je značajno manji od 4.2 – i to ako govorimo samo o izgrađenim prostorima i čak samo na nivou parcele (bez saobraćajnica, trgova i parkova). Adekvatan planerski postupak (UP pa naniže, kroz odgovarjuću hijerarhiju dokumenata) podrazumijevao bi strateško definisanje koeficijenata za šire obuhvate. Najvjerovatnije bi za centar morao da propiše nešto što je dosta niže od 4.2, ali bi planovima nižeg reda (pa i samoj arhitekturi) trebao uglavnom da ostavi otvorenim pitanje distribucije tih koeficijenata (vertikalno ili horizontalno prostiranje).

Zato što trenutno nemamo bazu u validnom usvojenom urbanističkom planu, koji bi rekao šta su strateški koeficijenti, a sa predloženim regulacionim planom zahvatamo dio vrlo velikih i važnih neizgrađenih prostora, ovaj regulacioni plan je loš, pogrešan i nelegitiman iz ugla struke. On ne treba da bude usvojen u ovom obliku i na ovaj način.

10

Podsjetnik: parcele ispod Palasa i ispod Ploče su veoma velike, pa su i planirani objekti, uz maksimalan koeficijent, ogromni. Pitanje raspoređivanja te mase – u horizontalu ili vertikalu – je od daleko manjeg značaja.

11

Mnogo se pričalo o spratnosti i novim neboderima u centru, kako ih predloženi plan nudi. Mišljenja sam da, u ovom dijelu grada, vertikalnost (visoka spratnost) nije sama po sebi problem. Javnost je uglavnom šokirana pominjanim spratnostima, ali u struci, rekao bih, uglavnom postoji konsenzus da vertikalni akcenti u ovoj vrsti gradske strukture mogu biti, ne samo prihvatljivi, nego ponekad i dobri. Postojeći odnos Gospodske ulice, Čajavečevog

solitera i Trga Krajine govori u prilog ovome, uprkos neambicioznoj arhitekturi i zapuštenosti samog solitera.

Ono što je problem, jeste manipulacija ovim stavom, a takvu manipulaciju vidimo na djelu u predloženom RP. Kad su u pitanju Palas i Ploča, manipulacija leži u golim gabaritima novih objekta. Oni su preveliki i neadekvatni u svakom smislu i nikakva „vitkost“ i „naglašavanje vertikale“ to ne može sakriti.

12 – namjena?

Praktično je nezamislivo da bi u Banjoj Luci bio popunjen hotel od 20 spratova. Isto možda vrijedi i za tri nove poslovne zgrade visine između 15 i 22 sprata (među kojima samo za jednu postoji konkretna kompanija). Gradsku upravu bi možda moglo zanimati, kada bi bila zainteresovana za javni interes i uravnotežen razvoj grada, da joj se predoče bar nekakva uvjeravanja da skoro sve neće završiti kao mrtvi kvadrati apstraktnog real estate-a, postepeno preinačeni u „apartmane“ ili, prosto, stanove.

13

Konačno, vrijedi se pozabaviti ulogom koja je, u svemu ovome, ostavljena arhitektonskoj profesiji.

Sa najavama „investicije“ u obnavljanje Palasa, koja bi nas, dakle, spasila od neuglednih betonskih kutija uz Trg krajine, pojavilo se i ime arhitekte, recimo tako, svjetskog glasa (Hani Rašid iz studija Asimptot). Sasvim nezavidna situacija za sve nas, kritičare – ili se to barem očekivalo. Bilo je pomalo zabavno, na javnim prezentacijama RP, slušati po deset puta sa pijetetom ponovljeno „profesor Hani Rašid“ ili čitati kako gradonačelnik zajedljivo i palanački konstatuje da je „… [Hani Rašid] svugdje u svijetu znao uraditi svoj posao, samo kod nas nije, gdje ima vjerovatno sto puta boljih od njega, pa tako nešto kritikuju“. Uglavnom, uprava je konačno odlučila da sasluša glas struke – one prave.

Da ne dužimo sa groteskom, jasno je da je arhitektonskim idejama (3D konceptima, renderima itd.) ovdje povjerena uloga banalne propagande i malo čega drugog. Ne tvrdeći ništa o profesionalizmu cijenjenog kolege, želio bih samo da upozorim da Banja Luka ne bi bila prvi među „nebitnim“ gradovima u kojima su „velika imena“ usput i ne udubljujući se plasirala akontekstualna rješenja, ne osvrćući se na detalje i daleko manju razmjeru prostora – ne obazirući se na nepostojanje demografskih i ekonomskih motora koji bi mogli da isprate tu vrstu temeljne urbane transformacije. Da ne govorimo o vrlo dugom i klizavom putu između koncepta koje pruži „veliko ime“, projektne dokumentacije, finansiranja i izvođenja – u kontekstu društva koje je siromašno i sklono ružnim iprovizacijama.

Uostalom, uvijek vrijedi postrojiti i provjeriti konkretne argumente. Manimo se imena.

14

Drugi sličan slučaj tiče se analize koju je Arhitektonsko-građevinsko-geodetski fakultet uradio za parcelu na uglu Vidovdanske i Tepićeve, za „Prointer“. (Nisam učestvovao u izradi studije, ali sam načelno upoznat sa njenim procesom i zaključcima)

Na javnim prezentacijama, uz „profesor Hani“, čulo se često i „Analiza AGGF-a“, sa istom namjerom u pozadini: unaprijed osporiti kritike kroz pozivanje na autoritet – bez obzira što je analiza Fakulteta, ako smo dobro razumjeli javnu prezentaciju, usput zamijenjena nekim sasvim drugim idejnim rješenjem. No, pozabavimo se kratko i samom Analizom.

Moje je mišljenje da ovaj dokument sadrži jednu temeljnu pogrešnu pretpostavku – ali je tu pogrešnu pretpostavku, na neki način, ispravila tragi-komična priroda naše društvene realnosti. O čemu se radi? Analiza u datom prostoru prepoznaje mogućnost izgradnje dominantne vertikale. Prepoznaje čak i kompozicionu potrebu za vertikalom, koja bi mogla uspješno da sarađuje sa Čajavečevim soliterom na trgu. U tome, po mom mišljenju, Analiza griješi, jer posmatra postojeće stanje kao svoj kontekst – a ne potencijalnu izgrađenost, svuda po koeficijentu 4.2. Dodatno, mislim i da Analiza, nažalost, nekritički prihvata paradigmu maksimalnih koeficijenata, bez posebnih rezervi ili alternativa. A kako je to naša društvena realnost uspjela da retroaktivno opravda Analizu? Pa onim radikalnim umanjenjem izgrađenosti na parcelama Pošte, reflektujući time siluetu Gospodske i Čajavečevog solitera, ali, istovremeno, savršeno reflekujući odnose između javnog i investitorskog domena u našem društvu.

15 – Kuća Bukinac

Pošto su uprava Grada i nosilac izrade RP, tako zdušno prihvatili prijedloge „profesora Hanija“ i „analize Fakulteta“, za kraj bih iskoristio priliku da ih podsjetim na jedan vrlo važan aspekt tog dokumenta. Analiza je, bez da je to od naručioca („Prointera“) ikada traženo, ponudila modalitete istovremene gradnje novog objekta i očuvanja kuće Bukinac. Ova kuća, iz tridesetih godina HH vijeka, danas nažalost nije zaštićena, ali, bez obzira na to, predstavlja važno naslijeđe centra grada. Moguće ju je sačuvati, bez ogrješenja o privatne interese, i potrebno ju je sačuvati”, naveo je Šukalo u otvorenom pismu.