Od rata prošlo skoro 30 godina, a i dalje gelerima izrešetane fasade: Zašto se struja mora platiti, a ne i održavanje zgrade?

F.Z./N1

Svakog trena nekome sa zgrada može pasti komad betona, crijep ili lim na glavu. Ko će odgovarati ako nekoga taj komad ubije? Kao da je jučer rat završio, a ne prošlo skoro 30 godina, još uvijek, na svakoj petoj zgradi u Kantonu Sarajevo vidljiva su oštećenja i rupe od gelera. Zašto se struja mora platiti, a ne i održavanje zgrade? Zašto je onda sva krivica na upraviteljima i etažnim vlasnicima? Imaju li općine ikakav plan obnove fasada? Ova i još neka pitanja uputili smo svim nadležnim koji se vežu za ovu oblast.

Za početak, protumačimo, zakon. Zakonom o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrade utvrđeni su zajednički dijelovi zgrade, uzajamni odnosi etažnih vlasnika, obaveze javnih preduzeća, Grada Sarajeva, općina, vlasnika novoizgrađenih zgrada, investitora i drugih lica u upravljanju i održavanju zajedničkih dijelova zgrade, nadzor nad primjenom ovog zakona i kaznene odredbe. Upravljanje zajedničkim dijelovima zgrade je javni interes, u cilju zaštite života i sigurnosti ljudi i imovine.

U gore navedenom zakonu, jasno je definisano da fasada predstavlja (ostali) zajednički dio zgrade. Etažni vlasnici su u zakonskoj obavezi da obnove svoje fasade, a upravitelji su samo pravna lica koja održavaju fasade u ime i na račun etažnih vlasnika. Građani su dužni da plaćaju redovno održavanje zgrade Upravitelju, a za obnovu fasada su dužni da obezbijede dodatna sredstva, jer to ne spada u redovno održavanje.

F.Z./N1: Nema mjesta na kojem se ne vide oštećenja od gelera

F.Z./N1: Zgrada u centru grada očajnog izgleda

Nova razglednica Sarajeva

“Centar i dio starog grada bh. prijestolnice zablistao je novim sjajem. Vraćamo autentičan izgled i sjaj građevinama, koje svojim arhitektonskim izgledom i vrijednošću ljepšim i prepoznatljivim čine grad Sarajevo. Nastavljamo dalje! Za ljepše lice našeg Sarajeva! Za novu razglednicu, sa reprezentativnijim, autentičnim zdanjima, u punom sjaju jednog evropskog grada”, pohvališe se u odgovoru za N1 iz Grada Sarajeva.

Dijelom se imaju i čime pohvaliti. Obnovljeno je nekoliko fasada u užem gradskom jezgru u obuhvatu historijskog urbanog krajolika koji je pod zaštitom Komisije za očuvanje nacionalnih spomenika BiH. Podaci govore da je Grad Sarajevo u periodu od 2000. do 2024. godine finansirao obnovu 75 fasada. Trenutno se izvode radovi na dva objekta – jedan u ulici Brodac 2 i Gospođicina kuća, a prije nekoliko dana u novom ruhu je i čuvena Beledija.

F.Z./N1: Obnovljena zgrada „Sarajevo-osiguranja“: Zašto je objekt jedne privatne kompanije bitniji od drugih?

F.Z./N1: Uljepšano nekoliko zgrada u užem jezgru grada

Pitali smo Grad Sarajevo, da li se aplicira na strane fondove kako bi se ubrzala, a jednom i završila obnova starih i oštećenih zgrada. Kažu, Grad aplicira na domaće fondove, a ima i odličnu suradnju sa općinama i višim nivoima vlasti u smislu zajedničkog sufinasiranja radova na obnovi fasada.

Da li se možda čeka da etažni vlasnici sami iz svog džepa obnove fasade, a znamo da se to neće desiti, ili “krivca” treba tražiti u upraviteljima, gdje je opet teško, s obzirom da je situacija takva da građani ne plaćaju redovno održavanje zgrada, pa je teško i iznaći novac za obnovu fasada.

F.Z./N1: Cvijećem ukrašen balkon u katastrofalnom zdanju zgrade

F.Z./N1: Zgrada Vrhovnog suda BiH blista, a pored ružno i opasno stanje

Kako natjerati etažnog vlasnika da plaća održavanje zgrade?

Iz Grada Sarajeva, krivca upravo vide u vlasnicima i upraviteljima objekata koji, kako navode, ne ispunjavaju svoje obaveze. Prema našim saznanjima milionske su cifre, koje etažni vlasnici duguju upraviteljima. Na području KS djeluje nekoliko upraviteljskih firmi. Sa jednom od njih smo razgovarali – Sarajevostanom. Samo ovom upravitelju, etažni vlasnici na ime naknade duguju oko 1.004.000 KM.

F.Z./N1: U februaru je žena povrijeđena na ovom mjestu, nakon što je na nju pao dio fasade

Nije beznačajno spomenuti da po osnovu izvršenih radova na zgradama kojima upravlja upravnik Sarajevostan, zgrade na održavanju upravniku duguju iznos oko 1.500.000 KM.

“Sarajevostan doo tuži sve dužnike, odnosno etažne vlasnike koji ne plaćaju naknadu za upravljanje i to u ciklusima od po dvije godine. Dakle, s obzirom da je rok zastare za potraživanje naknade za upravitelja tri godine, odnosno da je u pitanju povremeno potraživanje, gdje se na rok zastare primjenjuje član 372 ZOOFBiH, vodeći računa o zastari, upravnik svake dvije godine tuži sve neplatiše po osnovu neplaćanja naknade za upravljanje, te je Sarajevostan najveći tužitelj u KS”, navode iz ove firme.

F.Z./N1: Redovno se fasada bivše ‘Estrade’ u centru Sarajeva obrušava

F.Z./N1: Nadati se da neće neko stradati

U ciklusu utuženja, ističu, u posljednjem ciklusu je na Općinski sud u Sarajevu, poslato oko 5.500 tužbi. Uspjeh u sporovima je, navode, gotovo pa 100%, odnosno parnični postupak završava sa uspjehom tužioca, tj. gotovo po pravilu je tužbeni zahtjev osnovan.

“Međutim, nakon uspješno završenog parničnog postupka, predstoji u većini slučajeva kada tuženi ne izmiri svoju obavezu koja mu je utvrđena presudom sudu, prisilna naplata putem suda kroz izvršni postupak. Izvršni postupak se u većini slučajeva završava uspješno, mada nije jednostavno doći do imovine izvršenika (izvršenje na imovini, plati, penziji, računu kod komercijalne banke). Također, u pojedinim slučajevima uspjeli smo se upisati i na nekretninu izvršenika, te na taj način smo spriječili mogućnost prodaje nekretnine dužnika, dok se ne izvrši potpuno namirenje potraživanja Sarajevostana”, kažu za N1 iz Sarajevostana.

Nažalost, problem je najveći, jer sudski postupci traju jako dugo, tako da s obzirom na ogroman broj tužbi, ponekad se na presudu čeka i 10-tak godina, te pravosudni sistem je zatrpan predmetima male vrijednosti (v.sp 5.000 KM), što umnogome otežava rad upravnika i naplatu potraživanja kroz sudski postupak, zbog sporosti pravosuđa.

F.Z./N1: Ako dignete pogled ovako izgleda samo jedna od brojnih austro-ugarskih zgrada u Ferhadiji i Titovoj

F.Z./N1: Možda trebamo početi hodati sa kacigama

F.Z./N1: Dotrajali kipovi na zgradama u centru grada predstavljaju potencijalnu opasnost

Stoga, pitamo ih, da li se razmišljalo nekada o trajnom riješenju, na primjer sličnom, i da li bi to mogao biti način, kao što je, recimo, javni servis RTV uradio, da uz račun struje dolazi i njihova pretplata. Smatraju da to ne bi urodilo plodom, jer hronične neplatiše unatoč što im uredno dostavite račun ili ih obavijestite o dugu, ne možete privoliti bez sudskog postupka na plaćanje upravnika.

Ali, ono što bi umnogome pomoglo svim upravnicima je, naglašavaju, kada bi došlo do izmjene Zakona o izvršnom postupku FBiH.

“Dakle, kada bi se uplatnica ili izvod iz poslovnih knjiga za naplatu minimalne naknade upravniku zgrade, kao i računi koje upravnik dostavi etažnim vlasnicima zgrade po osnovu hitne i nužne popravke, smatrao vjerodostojnom ispravom (kao što je slučaj sa računima za vodu, toplotnu energiju i odvoz smeća). Tada bi se odmah po osnovu računa upravnika, mogao pokrenuti izvršni postupak, odnosno postupak prinudne naplate putem suda”, ističu iz Sarajevostana, dodajući, da su se tom smjeru i angažovali i putem Udruženja upravnika i Udruženja Poslodavaca FBiH poslali inicijativu za izmjenu Zakona o izvršnom postupku, tačnije inicijativu da račun upravnika bude okarakterisan kao vjerodostojna isprava, te bi u slučaju pozitivnog ishoda, odnosno izmjene ZIP-a FBiH, umnogome bila olakšana naplata, što bi rezultiralo boljim stvaranjem fonda zgrade, te u konačnici u mnogome bi se poboljšalo stanje u društvenoj zajednici osnaživanjem funkcionalnog sistema za stvaranje boljeg stanja zgrada kolektivnog stanovanja, te bi i usluga upravnika bila nedvojbeno mnogo bolja, jer stvaranje fonda zgrade je preduslov bez kojeg nije moguće obavljati poslove iz nadležnosti upravitelja.

Objekti kolektivnog stanovanja vs individualnog stanovanja

Vratimo se na obnove fasada u glavnom gradu BiH. Provjerili smo ima li ijedna općina neki dugoročniji plan obnove fasada. Dopise smo uputili na adresu četiri opštine koje čine Grad Sarajevo – Stari Grad, Centar, Novi Grad i Novo Sarajevo.

Iz Općine Stari Grad iznijeli su jednu zanimljivu opasku, rekavši da je Općina obavezna da se stara o pravima i potrebama svih građana, kako onih koji žive u objektima kolektivnog stanovanja, tako i onih koji žive u objektima individualnog stanovanja. To znači, kažu, da ne smije, niti može davati prednost jednima ili drugima. Oštećena fasada na objektima kolektivnog stanovanja, ima isti status kao ostećena fasada na objektima individualnog stanovanja, sa aspekta jedinica lokalne samouprave. Nažalost, u praksi tako nije. Uzećemo za primjer naselje Vratnik, u kojem su kuće primarne kao objekti indvidualnog stanovanja, a u koji turisti odlaze zbog brojnih znamenitosti koje se nalaze u tom dijelu starog grada. Što govori da bi taj dio grada, to jeste, te kuće trebale biti obnovljene, ali tako nije. Tu, i na ostalim lokacijama naravno, kada su u pitanju kuće, građani iz svog džepa izdvajaju za obnovu fasada.

“Tretirati građane nejednako, odnosno da privilegujemo one koji žive u zgradama, u odnosu na one koji žive u svojim kućama, nećemo raditi. Olaka je kvalifikacija da niko nema novca za obnovu vlastite fasade. Građani u kućama sami saniraju fasade koje koštaju desetine hiljada KM. Vrijednost tih kuća je mnogo manja od vrijednosti stanova u centru grada”, ističu iz Općine Stari Grad, dodajući da privilegija bilo kome, a diskriminacija drugima nije opcija, te da su napravili programe za pomoć saniranja objekata socijalno ugroženim osobama.

F.Z./N1: Jedna od najznamenitijih građevina – kasarna Safet Hadžić, poznatija kao kasarna Jajce, godinama čeka na svoju obnovu i restauraciju

F.Z./N1: Zbog sjajnog pogleda mogla bi predstavljati jednu od najatraktivnijih turističkih destinacija u gradu

F.Z./N1: Zaboravljeno mjesto historije – sramota Sarajeva

Također, iz ove Općine napominju da su zaključili Sporazum o zajedničkoj sanaciji određenog broja fasada na području općine sa Gradom Sarajevo, te će izdvojiti sredstva za tu namjenu u skladu sa Budžetom.

Iz Općine Centar, vrlo kratak odgovor.

“Općina kao jedinica lokalne samouprave ne može ulagati sredstva u aktivnosti koje nisu u skladu sa zakonskim propisima. Već nekoliko godina objavljujemo javni poziv za učešće u sufinansiranju mjera za poboljšanje energetske efikasnosti vlasnicima objekata kolektivnog i individualnog stanovanja na području Općine”, navode.

F.Z./N1/Ova zgrada na Vrbanja mostu možda i najstrašnije izgleda

Općina Novi Grad također naglašava da planiraju i realizuju projekte sanacija fasada kao i energetskog utopljavanja, što predstavlja izradu nove termo fasade. Za javne objekte koji nisu u vlasništvu općine a za koje postoji interes – kao što su objekti osnovnih i srednjih škola na području Općine, Općina može, planira i sprovodi projekte sufinansiranja energetskog utopljavanja. Ovi projekti se u pravilu izvode u sufinansiranju sa vlasnikom objekta – Kanton i resorno ministarstvo.

“Budžetom Općine Novi Grad Sarajevo za 2024. godinu su planirana sredstva od 500.000 KM za nužne popravke na objektima kolektivnog stanovanja”, kažu iz ove Općine.

I Općina Novo Sarajevo ove godine je planirala realizaciju Projekta sanacije objekata kolektivnog stanovanja, te je za te namjene planirano 300.000 KM u Budžetu za 2024. godinu. Također, u okviru navedenog projekta planirano je sufinansiranje sanacije fasada i krovova objekata kolektivnog stanovanja, a koji su od azbest cementnih materijala.

“Općina će sufinansirati etažne vlasnike objekata kolektivnog stanovanja, putem Upravnika, sa kojima imaju sklopljen ugovor o održavanju zajedničkih dijelova zgrade. Planirano je da minimalno učešće etažnih vlasnika bude 30 %, a Općine 70 %”, navode iz Općine Novo Sarajevo.

U narednom periodu, najavljuju, objavit će Javni poziv na koji će se moći prijaviti etažni vlasnici putem upravnika, te će se izvršiti odabir objekata za sufinansiranje sanacije.

F.Z./N1: Još jedna oronula zgrada iz centra, na ulazu u Radićevu ulicu

Registar sanacija fasada

Što se tiče objekata kolektivnog stanovanja koji su oštećeni prilikom ratnih dejstava, sanacija ratnih šteta na pomenutim objektima u nadležnosti je Ministarstva komunalne privrede, infrastrukture, prostornog uređenja, građenja i zaštite okoliša KS, koje je, između ostalog nadležno za utvrđivanje stambene politike, uključujući i donošenje propisa koji se tiču uređivanja i izgradnje, obnove i rekonstrukcije stambenih objekata.

“Vlada KS je u 2019. godini, a na osnovu Odluke o izradi Registra objekata kolektivnog stanovanja oštećenih usljed ratnih dejstava KS, usvojila Registar objekata kolektivnog stanovanja oštećenih usljed ratnih dejstava KS, koji je sačinjen na osnovu podataka dobijenih od strane svih općina i svih upravnika na području KS, u kojem se nalaze objekti sa ratom oštećenim krovovima, fasadama, liftovima, potpuno devastirani objekti i sa krovovima i fasadama na bazi azbesta. Ministarstvo je nakon zaprimanja novih podataka od strane općina i upravnika sačinilo Dopunu Registra objekata oštećenih usljed ratnih dejstava, koji je u 2021. godini usvojila Vlada KS. U Registru je definisano da se sanacija krovova i liftova realizuje po Odluci Vlade o načinu realizacije, a sanacija fasada putem projekata za povećanje energetske efikasnosti. U skladu sa navedenim planiraju se i sredstva za sanaciju krovova, liftova, krovova i fasada na bazi azbesta kroz poziciju Sistemska sanacija objekata oštećenih usljed ratnih dejstava, a sanacija fasada kroz poziciju Povećanje energetske efikasnosti u objektima individualnog i kolektivnog stanovanja”, navode iz Sektora za upravljanje i realizaciju projekata i nadzor u stambenoj oblasti pri resornom ministarstvu.

F.Z./N1: Dom penzionera 2021. godine prodat za 20,1 mil KM firmi Mont-ing iz Visokog

F.Z./N1: Izgradnja Doma koji je izgrađen malo prije rata plaćena čak 16 miliona njemačkih maraka

F.Z./N1: Navodno na ovom mjestu planiran je stambeno-poslovni kompleks

Prema evidencijama Ministarstva od 2005. godine do usvajanja Registra kroz programe sanacija fasada sanirane su fasade na 81 zgradi, a kroz program Povećanja energetske efikasnosti od 2007. godine do danas sanirane su fasade na 32 objekta.

Na kraju, u modernim i uređenim društvima poštuju se zakonske odredbe po pitanju ove problematike, te da su etažni vlasnici svjesni svojih obaveza ukoliko žele posjedovati nekretninu u objektu kolektivnog stanovanja. Osjetljivost po pitanju socijalnog stanja određenih etažnih vlasnika se treba dalje zakonom razradivati nekim programima i uredbama bez ugrožavanja funkcionisanja samog sistema održavanja. Neplaćanje svojih obaveza od strane etažnih vlasnika je neprihvatljivo. Upravnik nije onaj ko snosi finansijske troškove održavanja objekata kolektivnog stanovanja. Izuzetno u uslovima hitnih intervencija kada su neposretno ugroženi životi i imovina, Upravnik je dužan isto izvršiti bez odlaganja a naknadno izvršiti naplatu od etažnih vlasnika.

F.Z./N1

F.Z./N1

F.Z./N1

F.Z./N1

Osim stambenih zgrada, u lošem stanju su i pojedini simboli Sarajeva kao što su Kasarna Jajce i Dom penzionera Nedžarići. Ipak, u Bosni i Hercegovini čekati da ljudi sami nešto urade po ovom pitanju – teško. Teško da će se to desiti. Čini se, sporo to ide ili niko to ne misli popravljati za ljepši izgled grada, tako da i narednih 30 godina zgrade mogu ovako izgledati.

Program N1 televizije možete pratiti UŽIVO na ovom linku kao i putem aplikacija za An droid|iPhone/iPad