Stan od 55 kvadrata košta devet godina rada, ako ne jedeš

Među podacima koje je Federalna uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove objavila u martu posebno se izdvojila prosječna cijena od 4.550 KM po kvadratnom metru u sarajevskom Starom Gradu.

Za razumijevanje pristupačnosti stanovanja važnija je druga brojka. Prosječna cijena stana na sekundarnom tržištu u cijeloj Federaciji iznosila je 3.100 KM po kvadratnom metru.

Godine 2022. iznosila je 2.020 KM. Do 2025. porasla je za 53 posto. Prosječna neto plaća u istom periodu povećana je sa 1.114 na 1.594 KM, odnosno za približno 43 posto.

Cijene stanova rasle su brže od plaća. Tek to poređenje pokazuje šta rast od 23 posto znači za prosječnog kupca.

Devet godina rada, bez ijednog drugog troška

FGU u izvještaju objavljuje i odnos prosječne plaće i cijene kvadratnog metra. Za jednu prosječnu neto plaću u 2025. moglo se kupiti 0,514 kvadratnih metara stana. Godinu ranije moglo se kupiti 0,543, a 2023. godine 0,553 kvadrata.

Pristupačnost stanova nije padala četiri godine zaredom, nego posljednje dvije godine. Ipak, vrijednost iz 2025. najniža je u cijelom posmatranom periodu.

Prosječna površina stana u analiziranom uzorku iznosila je 55 kvadrata. Po cijeni od 3.100 KM po kvadratnom metru takav stan košta 170.500 KM.

Osobi s prosječnom federalnom plaćom trebalo bi 107 cijelih mjesečnih primanja, odnosno gotovo devet godina rada, da ga kupi.

To podrazumijeva da svaku zarađenu marku usmjeri na stan. Bez hrane, kirije, grijanja, prevoza i bilo kojeg drugog troška.

Ako bi za stan izdvajala trećinu primanja, računica se rasteže na gotovo 27 godina. Ni taj izračun ne uključuje kamate na stambeni kredit, troškove obrade, poreze i druge izdatke.

Stan iste površine u Novom Sarajevu, po prosječnoj cijeni od 4.350 KM po kvadratnom metru, koštao bi 239.250 KM. To odgovara približno 12,5 godina cjelokupne prosječne federalne plaće.

Sarajevo uzima gotovo polovinu novca

Geografska koncentracija jedan je od najjasnijih nalaza izvještaja. U Kantonu Sarajevo ostvarena su 22 posto svih prodaja nekretnina u Federaciji, ali čak 45 posto ukupne vrijednosti prometa.

Šest sarajevskih općina, Stari Grad, Centar, Novi Grad, Novo Sarajevo, Ilidža i Vogošća, zajedno drže 44 posto svih kupoprodajnih ugovora za stanove u Federaciji.

Tokom 2025. registrirano je 23.398 kupoprodajnih ugovora, dva posto više nego godinu ranije. Njihova ukupna vrijednost iznosila je 1,896 milijardi KM i bila je 13 posto viša nego 2024.

Broj transakcija jedva raste, dok vrijednost prometa raste znatno brže. FGU navodi da takav odnos može upućivati na inflacijski pritisak na tržištu nekretnina.

Ipak, rast ukupne vrijednosti može biti posljedica i promjene strukture prodanih nekretnina. Zbog toga se ne može pripisati samo rastu cijena.

Ubrzanje više nije ograničeno na centralne sarajevske općine. Prosječna cijena stana na Ilidži porasla je tokom 2025. za oko 20 posto, uz znatno veći broj evidentiranih prodaja nego godinu ranije.

Najizraženiji rast cijena FGU bilježi u Mostaru, Zenici i na Ilidži. U najskupljim sarajevskim općinama cijene su nastavile rasti, ali sporije.

Šta podaci ne pokazuju

Pri prenošenju ovih podataka često se zanemaruju četiri važne metodološke ograde.

Prvo, prve prodaje nisu uključene u analizu cijena.

U statistički obračun ulaze samo kvalitetne transakcije sa sekundarnog tržišta. Riječ je o drugoj i svakoj narednoj prodaji nekretnine.

Prve prodaje obuhvatile su 672 od ukupno 23.398 ugovora za sve vrste nekretnina. Taj broj ne treba predstavljati kao broj prodanih novih stanova jer obuhvata različite vrste nekretnina.

Prosjek od 3.100 KM po kvadratnom metru zato predstavlja cijenu stana na sekundarnom tržištu.

Federalni zavod za statistiku odvojeno prati novogradnju. Prema njegovim podacima, prosječna cijena prodanog novog stana u Sarajevu tokom cijele 2025. iznosila je 3.898 KM po kvadratnom metru. U četvrtom tromjesečju dostigla je 4.131 KM.

Drugo, uzorci po općinama izrazito su nejednaki.

Cijene stanova analizirane su na uzorku od 2.235 kupoprodajnih ugovora. Centar Sarajevo zastupljen je sa 327 podataka, a Novo Sarajevo sa 310. Za Neum je evidentirano svega pet, za apartmane na Vlašiću 16, a za Travnik 24 podatka.

Neum se sa prosjekom od 7.220 KM po kvadratnom metru nalazi na vrhu tabele na osnovu samo pet transakcija. FGU naglašava da je riječ o apartmanima namijenjenim za odmor. Slična ograda vrijedi za apartmane na Bjelašnici i Vlašiću.

Takve nekretnine nije opravdano direktno porediti sa stanovima koji se kupuju za trajno stanovanje u Sarajevu, Tuzli, Zenici ili Mostaru.

Treće, rasponi ostvarenih cijena su ogromni.

U Tuzli se cijene kreću od 280 do 4.950 KM po kvadratnom metru, a u Starom Gradu Sarajevo od 1.110 do 7.970 KM.

Prosjek od 4.550 KM u Starom Gradu ne opisuje cijelo lokalno tržište. Iza njega se nalaze stanovi različitih lokacija, površina, spratnosti, starosti i kvaliteta.

Tabela ne omogućava da se sa sigurnošću utvrdi šta je dovelo do svake pojedinačne najniže ili najviše vrijednosti.

Podaci se preuzimaju iz kupoprodajnih ugovora i koriste u postupku razreza poreza na promet nekretnina. To ih čini jednim od najpouzdanijih javnih izvora o ostvarenim cijenama u FBiH, ali krajnje vrijednosti ipak treba posmatrati u odnosu na veličinu uzorka.

Četvrto, rast od 23 posto ne znači da je svaki stan poskupio toliko.

FGU ovaj pokazatelj računa kao odnos prosječnih cijena u dvije godine. Ne prati se cijena istog stana niti nekretnina potpuno jednakog kvaliteta.

Ako je tokom jedne godine prodano više stanova iz skupljih općina ili više kvalitetnijih stanova, prosjek može rasti i zbog promijenjene strukture prodaje.

Najpreciznije je reći da je prosječna cijena analiziranih transakcija na sekundarnom tržištu bila 23 posto viša nego 2024. Nije precizno tvrditi da je svaki stan u Federaciji poskupio za 23 posto.

Sve više žena među kupcima stanova

Izvještaj pokazuje i promjenu strukture kupaca. Udio žena među kupcima stanova povećan je sa 43 posto u 2022. na 47 posto u 2025. godini.

Kod zemljišta je razlika znatno veća. Muškarci su u posmatranom periodu činili između 76 i 78 posto kupaca. Omjer ostaje približno tri prema jedan u njihovu korist.

Prvo polugodište 2026: Pauza ili preokret

Polugodišnji izvještaj objavljen krajem jula donio je prvi signal mogućeg usporavanja.

U prvih šest mjeseci 2026. registrirano je 10.170 kupoprodajnih ugovora, osam posto manje nego u istom periodu 2025. Ukupna vrijednost prometa bila je manja za 18 posto.

Prema tada dostupnim podacima, prodano je i 30 posto manje stanova. Njihova prosječna cijena ostala je na nivou iz prvog polugodišta 2025. i iznosila je 3.100 KM po kvadratnom metru. Kuće su bile skuplje za 5,7 posto.

FGU upozorava da su podaci podložni izmjenama jer ugovori iz prvog polugodišta još pristižu na obradu. Pouzdanija slika moći će se dobiti tek iz godišnjeg izvještaja.

Zbog toga se još ne može govoriti o potvrđenom preokretu. Polugodišnji podaci pokazuju pauzu u rastu prosječne cijene i pad evidentiranog obima tržišta.

Ako se isti trend zadrži do kraja godine, 2026. mogla bi biti prva godina najmanje od 2022. u kojoj prosječna cijena stanova na sekundarnom tržištu nije porasla.